Optimisation fiscale · Solution

Démembrement,
transmettre en optimisant

Le démembrement de propriété, c'est-à-dire la séparation entre nue-propriété et usufruit, est l'un des outils les plus puissants et les moins coûteux pour transmettre un patrimoine à ses héritiers tout en conservant les revenus ou l'usage du bien.

NUMMI
100 000 € d'abattement par parent et par enfant, tous les 15 ans
Barème Art. 669 CGI : valeur de la nue-propriété réduite selon l'âge
0 € de droits au second décès pour le nu-propriétaire
Pacte Dutreil : exonération de 75% sur les titres de société
CIF · Conseil en Investissements Financiers· COA · Courtier en Assurances· COBSP · Courtier en Opérations de Banque et Paiement· Membre CNCGP· Cabinet 100% indépendant · Paris 8e· CIF · Conseil en Investissements Financiers· COA · Courtier en Assurances· COBSP · Courtier en Opérations de Banque et Paiement· Membre CNCGP· Cabinet 100% indépendant · Paris 8e·

Pourquoi cette solution

Les avantages clés

01

Abattement de 100 000 € par enfant

Chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € par enfant en franchise de droits, renouvelable tous les 15 ans. En démembrant, seule la nue-propriété est transmise : sa valeur est réduite selon l'âge de l'usufruitier (barème fiscal Art. 669 CGI), ce qui diminue considérablement l'assiette taxable.

02

Usufruit : revenus & fiscalité

L'usufruitier conserve l'usage du bien et les revenus (loyers, dividendes). À son décès, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit de succession supplémentaire. La transmission est complètement exonérée au second décès.

03

Donation-partage & Pacte Dutreil

La donation-partage fige les valeurs à la date de la donation et sécurise l'égalité entre héritiers. Pour les entreprises, le Pacte Dutreil offre une exonération de 75% des droits de transmission sur les titres, cumulable avec l'abattement de 100 000 €.

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Cas pratiques

À qui s'adresse
cette solution ?

Parent, 62 ans, 3 enfants

Objectif : transmettre son appartement parisien (800 000 €) en minimisant les droits de succession. Solution : donation de la nue-propriété aux 3 enfants. Valeur transmise : 480 000 € (60%). Droits calculés sur 160 000 € par enfant après abattement.

Investisseur, 55 ans

Objectif : transmettre progressivement en conservant les revenus. Solution : démembrement de parts de SCPI sur 15 ans. L'investisseur perçoit tous les loyers jusqu'à 70 ans. Ses enfants récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires.

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